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相続した実家を売ろうと不動産会社に相談したら、「残置物はどうされますか」と聞かれて手が止まってしまった。家具も食器も布団も、押し入れの中身もそのまま残っている。遠方から通える回数は限られていて、全部運び出すことを考えると気が遠くなる——空き家の売却でいちばん多くの人がつまずくのが、この「片付けをどこまでやるのか」という一点です。
この記事の結論を先にお伝えすると、建物の売買では売主が残置物を撤去して引き渡すのが基本の形で、そのうえで最終的にどうするかは売買契約書の記載で決まります。つまり「片付けなければ売れない」わけでも、「残したままでも大丈夫」でもなく、買主とどう取り決めるかの問題だということです。
当メディア編集部が、環境省の通知、e-Gov法令検索で読める民法・廃棄物処理法の条文、消費者庁と警視庁の公表ページ、解体工事会社が公開している見積もりの解説を調査し、売却前の片付けについて「誰が・どこまで・どの書面で決めるのか」を整理しました。片付けそのものの手順や費用の相場、不動産としての手放し方や税金の話は別の記事にありますので、この記事はその中間にある「売るために残置物をどうするか」だけに絞っています。
【一言でいうと】空き家の売却で残置物は誰が処分するのか
建物を売買するとき、家の中に残された家財や生活用品（残置物）は、売主が撤去して引き渡すのが基本の形です。買主は「中身のない状態の建物」を受け取る前提で購入を判断していることが多いためです。
ただしこれは法律で一律に決まっているものではなく、最終的には売買契約でどう取り決めたかによります。残したまま引き渡す取り決めをすることもできますし、解体を前提にした取引では別の考え方が必要になります。
売り方によって、残置物の扱いと「契約の前に決めておくこと」は次のように変わります。
| 売り方 | 残置物の扱いの考え方 | 契約の前に決めておくこと |
|---|---|---|
| 仲介で建物ごと売る | 売主が撤去して引き渡すのが基本の形 | 残す設備と撤去する物の線引きを書面にする |
| 残したまま引き渡す（現況渡し） | 残す前提で価格や条件を調整することがある | 撤去の範囲／費用の負担／引渡し後に残っていた物の扱い |
| 解体を前提に売る（古家付き土地など） | 解体の前に、建物の所有者等の側で残置物を処理する必要がある | 解体を発注するのは誰か／残置物の処分費が見積書のどこに入るか |
| 不動産会社に買い取ってもらう | 現況のまま引き取る取扱いをする会社もある | 撤去費用相当が買取価格にどう反映されるか |
※公表資料と公開情報をもとにした一般的な整理です（2026年8月時点）。実際の扱いは個々の契約内容によって異なります。
残置物を残したまま引き渡すと何が問題になるのか
「残しておいたら、あとで買主から文句を言われないか」という不安は、法律の言葉でいうと契約不適合責任の話につながります。仕組みだけを条文で確認しておきます。
e-Gov法令検索で読める民法の第562条第1項は、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる、と定めています。同じ流れで第563条は代金の減額の請求、第564条は損害賠償の請求と契約の解除について定めています。
期間の制限もあります。第566条は、売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、追完の請求・代金の減額の請求・損害賠償の請求・契約の解除ができない、と定めています。ただし同条は、売主が引渡しの時にその不適合を知っていたか、重大な過失によって知らなかったときはこの限りでない、というただし書きも置いています。
ここで大切なのは、残置物が残っていたことが「契約の内容に適合しない」にあたるかどうかは、その契約でどう定めたかによって判断が変わるという点です。個別の取引について適合するかどうかを当メディアが判断することはできませんので、心配な点は仲介を依頼する不動産会社に、必要であれば弁護士に相談してください。
実務の側でできることははっきりしています。引き渡す設備と撤去する物を品目単位で一覧にし、書面として買主と取り交わすことです。書面の名称や様式は不動産会社によって異なりますので、どの書面で何を約束したことになるのかを担当者に確認しておくと、あとの行き違いが減ります。片付けそのものをどの順番で進めるかは、別の記事に手順としてまとめてあります。
「現況渡し」で売るときに書面で決めておく4つのこと
残置物を残したまま引き渡す取り決めは、実際の取引でも行われています。その場合に、契約書や覚書で決めておきたいことを4つに整理しました。
1撤去する物と、残したままにする物の線引き
「家具は残す」「衣類と食品は持ち出す」のように、品目のまとまりで分けて書き出します。エアコン・照明器具・給湯器のように建物に付いている設備は、残置物とは別に扱われることが多いため、まとめて「残置物」と呼ばずに分けて書くと誤解が起きにくくなります。
2撤去にかかる費用を誰が負担するのか
売主が撤去してから引き渡すのか、買主が引き取ってから処分するのか、費用相当を売買価格に織り込むのか、別に精算するのか。「価格に含んでいるつもりだった」という認識のずれが、後日のもめごとにいちばんつながりやすい部分です。
3引渡し後に残っていた物をどう扱うか
撤去したつもりでも、天井裏・床下収納・物置・庭の資材などが残っていることがあります。見落としが出た場合に、誰の負担でどう処分するのかを先に決めておくと、引渡し後の連絡が事務的に片づきます。
4作業の日程と、鍵を渡すタイミング
撤去作業を引渡しの前に終えるのか、引渡し後に立ち入って行うのか。遠方に住んでいて立ち会えない場合は、作業日に誰が現地にいるのか、鍵をいつ誰に預けるのかまで含めて決めておきます。
もうひとつ、条文の面から知っておきたいことがあります。民法第572条は、売主が担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実については、その責任を免れることができないと定めています。「残置物については売主は責任を負わない」という特約を入れたとしても、知っていて伝えなかったことまで消えるわけではない、という趣旨です。
ですから、雨漏りの跡や床の傷み、物置の中身のように「言いにくいけれど知っていること」は、先に伝えて書面に残すほうが結果的に安全です。建物そのものをどう手放すか（売る・解体する・その他の選択肢）という全体像は、別の記事で扱っています。
解体して売るなら片付けは不要？解体前に所有者側での処理が必要
「どうせ解体するのだから、中の物はそのままで壊してもらえばいい」——これは相談の場でとてもよく出る発想ですが、廃棄物の扱いのうえでは、そう単純にはいきません。環境省の通知が、責任の切り分けをはっきり示しています。
環境省が平成30年6月22日に発出した「建築物の解体時等における残置物の取扱いについて（通知）」（環循適発第1806224号・環循規発第1806224号）には、次のように記されています。建築物の解体に伴い生じた廃棄物（解体物）については、その処理責任は当該解体工事の発注者から直接当該解体工事を請け負った元請業者にある。一方、建築物の解体時に当該建築物の所有者等が残置した廃棄物（残置物）については、その処理責任は当該建築物の所有者等にある。このため、建築物の解体を行う際には、解体前に当該建築物の所有者等が残置物を適正に処理する必要がある——という三段の整理です。
同じ通知は、解体物は木くず、がれき類等の産業廃棄物である場合が多い一方、残置物については一般家庭が排出する場合は一般廃棄物となる、とも整理しています。壊した建物の材料と、中に置いてあった家財とでは、そもそも廃棄物としての区分も責任の所在も違うということです。
もう少しさかのぼると、環境省が公表している環境省「建設工事等から生ずる廃棄物の適正処理について」所収の建設廃棄物処理指針も、発注者の責務として「建設工事等を行う以前からの廃棄物(例えば、解体予定建築物中に残置された家具等の廃棄物)を適正に処理すること。」を挙げています。解体前の片付けは、解体工事のおまけではなく、発注する側の仕事として位置づけられているわけです。
実際の見積もりでも、残置物は解体工事の本体とは別の項目として扱われます。解体工事を行う株式会社ハマーズが公開している解体工事費用の内訳の解説ページは、付帯工事費の一つとして「残置物撤去運搬」を挙げ、解体前に家の中や外にある不用品の処分をする場合に費用が発生すること、解体前に時間がある場合はなるべく自分で処分することで金額を抑えられることを説明しています（2026年8月時点）。
売却の場面に置き換えると、確認する点は2つです。解体を発注するのは売主なのか買主なのかと、その見積書のどこに残置物の処分費が入っているのか。この2つを決めないまま「解体前提だから片付けはいらない」と話を進めると、着工の直前になって費用と日程の調整が必要になります。なお同じ通知は、リフォーム工事など解体以外の場合でも、当該建築物の所有者等が残置した廃棄物の処理責任は所有者等にある、としています。解体費用そのものや税金の扱いは、不動産の手放し方をまとめた記事で扱っています。
仲介と不動産買取で、残置物の扱いはどう変わるのか
売り先が個人か不動産会社かで、残置物への向き合い方は変わります。仲介は買主となる個人を探す方法で、買主は自分が住むかどうかを想像しながら内覧します。中身が残ったままだと、部屋の広さも傷みの程度も見えにくくなります。
一方、不動産会社が自ら買い取る方法では、現況のまま引き取る取扱いをしている会社もあります。買い取ったあとに会社側で片付けや改修を行う前提だからです。ただし、その撤去にかかる費用が買取価格に反映されることはあり得ますので、「片付けなくてよい＝費用がかからない」と読み替えないほうが安全です。
どちらが自分にとって良いかは、金額だけでは決められません。比べるときは、条件をそろえて次の3つを並べてみてください。
- ①残置物の撤去を業者に頼んだ場合の見積額（複数社から同じ条件で取る）
- ②片付けたうえで仲介に出した場合に想定される売却価格と、売却までにかかる期間
- ③現況のまま買い取ってもらう場合に提示される金額と、決済までの期間
①と②の組み合わせと③を比べれば、手元に残る金額と、そこまでにかかる時間・手間の差が見えてきます。空き家は所有している間も固定資産税や管理の手間がかかりますので、期間の差も判断材料に入れておくとよいでしょう。撤去を頼む業者の選び方や費用の目安は、専用の記事にまとめてあります。
売れるものがあるときの順番｜買取に出してから処分する
撤去にかかる費用は、多くの場合、運び出す物の量に応じて変わります。そのため、値のつくものを先に買取に回して量を減らしてから、残りの処分を頼むという順番が理にかなっています。
中古品の売買を業として行うには、古物営業法上の古物商の許可が必要です。相手が許可を受けているかを見分ける手がかりとして、ウェブサイトの表示があります。警視庁の古物営業法の一部改正について（令和6年4月1日施行）のページは、古物商等に氏名又は名称、許可をした公安委員会の名称及び許可証の番号のウェブサイトへの掲載を求めており、常時使用する従業員の数が5人以下である場合や、当該事業者が管理するウェブサイトを有していない場合を除外しています（インターネット取引を行う特定古物商には除外規定が適用されない旨も、同ページが付記しています）。
掲載義務の対象外になる小規模な事業者もいますので、サイトに番号がないことだけを理由に断定はできません。表示がなければ、見積もりの場で許可証を確認させてもらえるか尋ねてみてください。
空き家に来てもらって買い取ってもらう形は、特定商取引法上の「訪問購入」にあたる場合があります。消費者庁の特定商取引法ガイドの訪問購入のページは、訪問購入を購入業者が店舗等以外の場所で契約を締結等して行う物品の購入のことと説明したうえで、法律で決められた書面を受け取った日から数えて8日以内であれば書面又は電磁的記録により申込みの撤回や契約の解除（クーリング・オフ）ができること、クーリング・オフ期間内は事業者に対して物品の引渡しを拒むことができること、勧誘に先立って事業者の氏名（名称）や購入しようとする物品の種類を告げなければならないこと、勧誘の要請をしていない者への訪問勧誘は禁止されていることを説明しています。
制度としてこうした仕組みがあることを知っておくだけでも、その場で急かされたときに一度持ち帰る判断がしやすくなります。どんな物に値がつきやすいかは実家の片付けを扱った記事に、家財を品目ごとにどう手放すかは処分の記事にまとめてあります。
残置物の撤去を頼む先｜空き家がある市区町村の許可を確認する
片付けを業者に頼むとき、この媒体がいちばん重く見ているのが許可の確認です。家庭から出た不用品を運ぶ仕事には、法律にもとづく許可が要ります。
e-Gov法令検索で読める廃棄物の処理及び清掃に関する法律の第7条第1項は、一般廃棄物の収集又は運搬を業として行おうとする者は、当該業を行おうとする区域を管轄する市町村長の許可を受けなければならない、と定めています。ここから2つのことが導かれます。ひとつは、許可が市区町村ごとに出されるということ。もうひとつは、確認すべきなのは自分が住んでいる自治体ではなく、空き家がある市区町村の許可（または市町村からの委託）だということです。
もう一点、残置物ならではの注意があります。先ほどの環境省の通知には、残置物が一般廃棄物である場合、その処理を受託する者にあっては、産業廃棄物処理業の許可を取得していることのみでは足りず、市町村からの当該残置物の処理に係る委託又は一般廃棄物処理業の許可を受けなければならない、と記されています。「産業廃棄物の許可を持っています」という説明だけでは、家財の運び出しを頼む根拠にならないということです。
空き家の周辺に「無料で引き取ります」と書かれた看板やチラシが入っていることがあります。誰も住んでいない家は、こうした声かけが集まりやすい場所です。積み込んだあとで料金を求められた、運んだ先で適正に処理されていなかったといった話は、無許可の回収でくり返し指摘されてきた形です。荷物を渡す前に、どの市区町村の許可を持っているのかを聞き、答えられない相手には預けないでください。無許可の回収をめぐるトラブルの具体的な形と見分け方は、専用の記事にまとめています。
頼み先は大きく3タイプに分けて考える
撤去の依頼先は、性格の違う3つに分けて考えると迷いません。
- ①空き家がある市区町村／粗大ごみの戸別収集や、自治体が公表している許可業者の名簿。量が多くなければ最も費用を抑えやすい方法です。
- ②許可のある片付け・不用品回収の業者／一度にまとめて運び出したいとき。見積書に許可の区分と番号、追加料金が出る条件を書いてもらいます。
- ③一括見積もりのサービス／遠方で何社も回れないとき。同じ条件で複数社の金額と作業範囲を並べられます。
どのタイプでも、見積書に「一式」とだけ書かれている場合は、何が含まれ何が別料金なのかを聞いてください。家電リサイクル法の対象になる家電や、庭の物置・資材のように追加になりやすいものは、先に伝えておくと金額が動きにくくなります。不用品回収の依頼先の全体像は、ハブとなる記事にまとめてあります。
空き家の売却前の片付けでよくある質問（FAQ）
※本記事は公表資料と公開情報をもとにした一般的な説明です（2026年8月時点）。不動産の売買契約・税務・相続にかかわる個別の判断は、不動産会社・司法書士・税理士・弁護士など専門の窓口にご相談ください。制度や各社の取扱いは変更されることがあります。
まとめ
空き家の売却で残置物をどうするかは、「片付けるか、片付けないか」の二択ではありません。建物の売買では売主が撤去して引き渡すのが基本の形で、そのうえで残す取り決めをするなら、撤去の範囲・費用の負担・引渡し後に残っていた物の扱い・作業の日程を書面で決めておく、という順序で考えます。
解体を前提に売る場合も、残置物の処理責任は建築物の所有者等にあり、解体前に処理する必要があると環境省の通知に記されています。「解体するから片付け不要」と決めつけず、発注者が誰かと見積書の内訳を先に確認してください。
撤去を頼むときは、空き家がある市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可（または市町村からの委託）を必ず確かめること。値のつくものは先に買取へ回して量を減らすこと。この2つを押さえておけば、遠方からでも段取りは組めます。片付けの手順は関連記事へ、不動産としての手放し方は空き家の処分の記事へ進んでください。